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Guia Completo: Fundos de Investimentos Imobiliários

Guia Completo: Fundos de Investimentos Imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário, ou simplesmente fundos imobiliários, são fundos que investem em imóveis e/ou papéis de renda fixa lastreados em imóveis. 

Esses fundos normalmente investem em imóveis comerciais e corporativos, como shopping centers, lajes corporativas de alto padrão, hotéis e galpões industriais. Em geral, esses imóveis têm como inquilinos grandes empresas. 

Nada impede que fundos imobiliários invistam em imóveis residenciais, mas este modelo não é comum no Brasil.

Fundos que investem em imóveis diretamente em geral podem lançar mão de dois tipos de estratégia: compra e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou aluguel para inquilinos de alta qualidade. Eles também podem combinar os dois tipos de estratégia.

Existem, porém, fundos imobiliários que não investem em imóveis diretamente. Há aqueles que apenas compram cotas em outros fundos imobiliários. E também os que só investem em papéis de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário.

Entre esses papéis, o mais comum é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Ele dá ao detentor o direito de receber pagamentos de algum tipo de financiamento imobiliário.

Como funciona um fundo de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são fundos fechados, isso significa que eles têm número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente.

Ao serem constituídos, esses fundos abrem para captação por período determinado, no qual os interessados podem se candidatar a comprar cotas a um preço também determinado.

Findo o período de captação, cada cotista recebe o número de cotas ao qual se candidatou, não sendo mais aceitos novos cotistas nem novos aportes.

Caso o gestor opte por aumentar o patrimônio do fundo por algum motivo – por exemplo, porque ele precisa de mais dinheiro para um novo investimento – ele precisa fazer uma nova emissão de cotas, com um novo período de captação.

Os resgates também não são permitidos durante o período de vigência do fundo. Estes só ocorrem se o fundo encerrar suas atividades.

Para sair do investimento e reaver o valor investido, o investidor precisa vender suas cotas para outro interessado.

A compra de cotas de outro investidor é, aliás, a única maneira de tornarse cotista de um fundo fechado ou aumentar sua participação fora de um período de captação.

Em outras palavras, em um fundo imobiliário, o investidor não consegue aplicar no fundo ou resgatar suas cotas quando bem entender.

Se quiser adquirir mais cotas fora do período de captação do fundo, precisa comprá-las de outro investidor; e se quiser desfazer-se delas durante a vigência do fundo, precisa vendê-las a outro investidor.

No caso dos fundos imobiliários, esse processo de compra e venda de cotas é facilitado, pois a maior parte dos FII tem cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações.

No caso dos FII, há um valor mínimo de investimento durante o período de captação. mas passado esse período, os valores das cotas podem se valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de investimento também variam.

Fundos que têm perspectivas de bons desempenhos podem ser mais procurados pelos investidores, por exemplo, o que faz suas cotas se valorizarem.

No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não tem perspectivas muito boas, ou mesmo se desejarem realizar os lucros após um período de grandes altas, eles podem querer vender suas cotas, o que pode derrubar seu preço.

Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII fora do período de captação é igual ao número de cotas que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota naquele momento. E esse preço pode variar diariamente, podendo ser maior ou menor em relação ao valor mínimo inicial.

Dessa forma, não faz muito sentido falar em aporte inicial mínimo ou movimentação mínima de FII, ao menos não na mesma acepção usada para falar dos fundos abertos.

Ao investir em um FII, portanto, o investidor pode lucrar de duas formas. A primeira, mais óbvia, é por meio dos rendimentos pagos pelo fundo.

Os rendimentos de fundos imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para a pessoa física, o que funciona como chamariz para o pequeno investidor.

A segunda maneira de lucrar é pela valorização da cota. Nesse caso, o ganho é tributado em 20%, e a responsabilidade de recolhimento do imposto de renda é do investidor, da mesma forma que ocorre com as ações.

Mas atenção: da mesma forma que é possível ter ganhos com a valorização das cotas também é possível ter perdas se ocorrer uma desvalorização.

Ao comprar cotas de um FII, portanto, o investidor deve estar ciente de que só poderá sair do investimento durante a vigência do fundo por meio da venda das cotas, e que o valor de venda dependerá do valor de mercado da cota.

Vantagens dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis. Há diversas vantagens, como:

1. INVESTIMENTO INICIAL BAIXO

Com centenas ou alguns milhares de reais é possível comprar uma fração de um ou mais imóveis. Enquanto isso, o investimento direto em imóveis exigiria juntar centenas de milhares de reais para comprar um único apartamento.

2. DIVERSIFICAÇÃO COM POUCO DINHEIRO

Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor consegue, com poucos recursos, comprar uma carteira já diversificada de imóveis, papéis e inquilinos. Já o investimento direto em imóveis exige que o investidor desembolse milhões de reais para diversificar adequadamente.

3. MENOS BUROCRACIA

Esqueça papeladas, visitas a imóveis e dor de cabeça com inquilinos. Tudo isso pode ser evitado com os fundos imobiliários, uma forma indireta de investir em imóveis, recebendo aluguéis sem ter que lidar com problemas externos.

4. ACESSO A ATIVOS DE QUALIDADE

Os imóveis que compõem a carteira dos fundos imobiliários costumam ser de alto padrão, com inquilinos de qualidade. Esse tipo de investimento costuma ser inacessível à pessoa física. Dificilmente uma pessoa física compraria um edifício corporativo de alto padrão.

5. ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA

Os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para a pessoa física. Essa talvez seja a principal vantagem desses fundos para o pequeno investidor. Para ter seus rendimentos isentos de IR, o fundo imobiliário deve, necessariamente, ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas.

O cotista beneficiado não pode ter mais do que 10% das cotas do fundo. Mas atenção: os lucros obtidos com a venda das cotas na bolsa são tributados em 20%. Não existe a isenção de IR para vendas de até 20 mil reais mensais, como ocorre para as ações. Mas é possível compensar lucros com prejuízos na venda das cotas.

Os principais tipos de fundos imobiliários

Agora, vamos explicar um pouco do funcionamento de cada tipo de fundo.

1. Fundos de Tijolos

Os fundos imobiliários conhecidos por tijolos são aqueles que compram ou constroem imóveis para alugar. Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma quantia em dinheiro referente aos aluguéis.

O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente diminui a renda com aluguel, o que impacta nos rendimentos do fundo. Quanto mais vazio o imóvel, pior.

Entretanto, os contratos de aluguel dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos imobiliários tendem a ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade e menos arriscados do que pessoas físicas. Bem diferente de alugar um imóvel residencial.

Outro ponto importante sobre os fundos de renda com aluguel é a forma como esse aluguel é calculado. Alguns pagam um aluguel fixo. Outros pagam uma pequena parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos locatários.

Os tipos de imóveis nos quais os fundos de tijolos costumam investir são:

Shopping Centers

Um único shopping center já tem uma grande diversificação de inquilinos. O aluguel é atrelado às receitas das lojas. Períodos de vendas ruins podem afetar negativamente a rentabilidade do fundo.

Lajes Corporativas

Em geral, imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas. Alguns fundos investem em vários empreendimentos ou em um único empreendimento alugado para vários inquilinos. Outros investem em um único imóvel com apenas um inquilino. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido anualmente pela inflação.

Galpões Industriais

Em geral, de inquilino único, mas nada impede que o fundo invista em vários galpões. Podem ser ocupados, por exemplo, por centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido pela inflação.

Residenciais

Podem ser bem diversificados, mas os inquilinos têm um pouco mais de risco, por serem pessoas físicas.

Agências Bancárias

Alugadas para bancos. Os fundos de agências bancárias em geral alugam seus imóveis para um único banco. O aluguel é fixo, apenas reajustado pela inflação.

Universidades e Hospitais

Inquilino único em fundos que, em geral, investem em imóvel único. Assim como nos shopping centers, o aluguel costuma ser condicionado à receita do locatário e pode variar.

Hotéis e Flats

Investem em quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas das unidades. Assim, podem ser afetados negativamente em momentos de crise do setor e baixa demanda por esses tipos de acomodação.

2. Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são fundos imobiliários que investem na construção de imóveis para a venda. Eles lucram com a venda desses imóveis.

A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco, e neste caso, o risco do incorporador é transferido para o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer durante a construção estão o estouro do orçamento, problemas com licenças ambientais e atraso na entrega. Por outro lado, o potencial de rentabilidade desse tipo de fundo é maior do que o dos fundos dedicados a aluguel.

Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no fundo.

Os fundos que constroem imóveis residenciais costumam vendê-los quando eles ficam prontos, mas aqueles que constroem imóveis corporativos podem permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo dos aluguéis.

3. Fundos de Gestão Ativa

Esses fundos imobiliários tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-los na alta. São fundos arrojados, pois seu desempenho depende das circunstâncias econômicas.

O rendimento desses fundos tende a ser variável. Para não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o fundo pode combinar a estratégia de compra e venda com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.

4. Fundos de Recebíveis Imobiliários (Papel)

Recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa usados para a captação de recursos para investir no mercado imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas nesse tipo de papel, por isso são chamados popularmente como fundos de papel.

Os principais papéis desse tipo são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos imóveis.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são um instrumento para as incorporadoras e instituições financeiras anteciparem o recebimento das parcelas dos financiamentos imobiliários, transferindo para os investidores o direito de receber esses pagamentos.

Como outros títulos de renda fixa, CRIs prometem uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os mutuários não pagarem o que devem. A remuneração costuma estar atrelada a um índice de inflação.

Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis, mas fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos por bancos. Nesses casos, há risco de calote do banco emissor, por isso, ele deve ter boa saúde financeira.

Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.

5. Fundos de Fundos (FoF)

Os fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. São bastante diversificados.

São vantajosos para os investidores que não querem a responsabilidade de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma gestão profissional.

Além disso, há a vantagem de poder investir numa carteira diversificada de fundos imobiliários com um aporte bem menor do que seria necessário para aplicar em cada fundo separadamente.

Como esses fundos investem em fundos de estratégias diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes de investir.

Conclusão sobre Fundos Imobiliários

Vale reforçar que há duas coisas que mais importam na vida de um investidor de sucesso com foco no longo prazo e que devem ser observadas com atenção ano a ano:

  • A quantidade de cotas acumuladas.
  • O crescimento da renda real.

Os investidores que estão começando devem evitar fundos imobiliários com vida útil curta. Em primeiro lugar, preste atenção aos FIIs que estão no mercado há pelo menos três anos. Não é que sejam mais seguros ou melhores, apenas porque têm um histórico mais consistente e podem fazer julgamentos de valor mais adequados. 

Assim como as pessoas que são educadas para ter uma boa alimentação e fazer exercícios físicos diários, o esforço inicial é grande, principalmente pela necessidade de sair da zona de conforto. Leva tempo, mas vale a pena.

Com o tempo, as informações vão surgindo pela própria dinâmica do mercado. Neste sentido, as fases seguintes de uso da renda e sucessão patrimonial serão ainda mais suaves, pois todo conhecimento adquirido será útil para manter os seus investimentos eficientes.

Por: Bruno Papi