Sonhar é grátis. Mas para tirar do papel é preciso fazer o planejamento financeiro do jeitinho certo, principalmente se ele envolve a compra da casa própria. Nas contas devem entrar as altas e baixas do mercado, as taxas de juros, sua renda mensal, suas reservas e também os custos de transferência e manutenção do imóvel.
A primeira coisa que você deve saber é que, se não tem dinheiro para comprar à vista (e bem pouca gente tem), terá de juntar pelo menos 20% do valor do imóvel que pretende comprar para dar de entrada no financiamento. Esse é o valor mínimo aceito pelos bancos. Nenhuma instituição séria vai financiar, sozinha, 100% do imóvel e se financiar, desconfie.
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De acordo com uma estimativa da Melhortaxa, plataforma digital de comparação e auxílio de crédito imobiliário, o brasileiro leva entre dois e três anos para conseguir juntar dinheiro suficiente para dar entrada no financiamento. Mas isso só se seguir um planejamento financeiro.
Independentemente do preço do bem, seguindo algumas recomendações de economia, leva-se em média de dois a três anos para conseguir acumular a quantia inicial de 20% de entrada sobre o valor do imóvel.
Exemplos: a entrada de 20% equivale a R$ 80 mil para um imóvel à venda por R$ 400 mil, R$ 150 mil para um de R$ 750 mil e R$ 200 mil para outro que custe R$ 1 milhão.
Simulação de imóveis de diferentes valores
| Valor do Imóvel | Entrada | Valor Financiado | Prazo em Meses | Juros Efetivo Ano | CET (Custo Efetivo Total Ano) | Primeira Parcela | Renda Necessária |
| R$ 400.000,00 | R$ 80.000,00 | R$ 320.000,00 | 360 | 7,00% | 7,61% | R$ 2.797,46 | R$ 9.324,88 |
| R$ 750.000,00 | R$ 150.000,00 | R$ 600.000,00 | 360 | 7,00% | 7,48% | R$ 5.223,37 | R$ 17.411,24 |
| R$ 1.000.000,00 | R$ 200.000,00 | R$ 800.000,00 | 360 | 7,00% | 7,45% | R$ 6.956,16 | R$ 23.187,20 |
A segunda coisa que você deve considerar é que o imóvel dos sonhos pode não ser para o seu bico, pelo menos não agora. O valor do seu financiamento depende da sua renda. O banco não vai financiar 80% do valor de um imóvel de R$ 800 mil para uma família com renda mensal de R$ 4 mil.
As parcelas dos financiamentos, por regra de concessão de crédito, só poderão comprometer até 30% da renda bruta do tomador de crédito.
Então simule o quanto as parcelas consumiriam da sua renda e veja se vai dar para comprar aquele imóvel que faz os olhos brilharem ou se terá de partir para um plano B.
A parte boa é que você não precisa ir de banco em banco para ter uma ideia de quanto seriam as parcelas nem o valor de entrada. Dá para fazer isso usando simulares gratuitos na internet. Inclusive, nós aqui do Valor Investe temos um também. Clique aqui para começar a sonhar com os pés no chão.
O terceiro ponto para ter em mente é o seguinte: quem tem nome sujo vai ter muito mais dificuldades de conseguir um financiamento e, mesmo que consiga, vai pagar taxas absurdas que só irão perpetuar o estado de 'endividado'. Por isso, se tem dívidas, corra para negociá-las ou quitá-las e fique bem na fita.
Logo de cara, a pessoa deve pesquisar e pensar em qual imóvel ela quer e se ele cabe no bolso. Será que este imóvel cabe na minha vida financeira? Para responder essa pergunta tem de partir para simulação de financiamento. E não é só isso, precisa colocar na ponta do lápis todas as despesas, não só parcelas. Muitas vezes o maior erro é dar um passo maior que as pernas.
FGTS: Você pode, sim, usar o dinheiro do FGTS para dar entrada no seu imóvel, tanto para dar o valor integral se seu saldo for o suficiente, quanto para completar o que é necessário. Uma das prerrogativas para saque do fundo é justamente a compra de imóvel. Mas quem tem um bom saldo deve aproveitar para dar uma entrada maior e pagar menos juros no financiamento.
Quanto dinheiro guardar por mês?
Considerando que hoje você vá começar do zero sua reserva, fizemos uma previsão de quanto você precisaria guardar por mês. Nas contas, consideramos uma carteira conservadora com rentabilidade nominal de 0,33% ao mês para atingir o objetivo de dar a entrada na casa própria dentro de três anos.
- Entrada de R$ 80 mil para um imóvel de R$ 400 mil (levando em conta a renda da família para liberação do crédito): R$ 2.096,50
- Entrada de R$ 140 mil para um imóvel de R$ 700 mil - (levando em conta a renda da família para liberação do crédito): R$ 3.668,87
- Entrada de 200 mil para um imóvel de R$ 1 milhão – (levando em conta a renda da família para liberação do crédito): 5.241,24
Vale destacar que se você investir em aplicações mais conservadoras que remunerem somente 100% do CDI (1,9% ao ano ou aproximadamente 0,13% ao mês), terá de aumentar o valor guardado por mês para chegar ao objetivo. Ou terá de adiar a compra do imóvel.
Por que planejar com antecedência?
Veja bem: juntar dinheiro para um propósito se torna mais fácil se você souber usar o mercado financeiro a seu favor. Quando você sabe exatamente onde aplicar o dinheiro para aquele objetivo, tudo fica mais certeiro e, claro, mais rápido.
Quanto maior o tempo de antecedência antes da data de pagar a entrada do imóvel, melhor. Isso porque enquanto você espera, vai poder colocar o dinheiro em investimentos com juros mais atrativos que só se vê em aplicações de médio e longo prazo e que vão ajudar seu dinheiro a crescer mais rápido.
Vamos supor que você queira comprar seu apartamento daqui três anos. Se você começa a investir hoje, poderá aproveitar opções como as letras de crédito imobiliário (LCI) e as letras de crédito do agronegócio (LCA) que são isentas de imposto de renda e podem ter remuneração melhor a médio prazo.
Também há fundos com estratégias de médio prazo e até mesmo os bons e velhos títulos do Tesouro Direto, que vão pagar melhor quanto mais longo for o vencimento. Outras alternativas um pouco mais arriscadas de renda fixa são CDBs e títulos privados (como as debêntures) com vencimento mais para frente.
Até existem aplicações com mais liquidez (que você pode resgatar o dinheiro a qualquer momento), mas os juros, principalmente agora que a Selic está em 2% ao ano, são bem baixos. Torna tudo mais difícil e demorado.
Por isso, ter um prazo mínimo para seu objetivo é essencial, mesmo que ele possa ser adiado depois de um tempo.
Organização e planejamento são essenciais, já que esse costuma ser o maior investimento da vida de uma família, podendo levar até 30 anos para a quitação.
O controle financeiro
Seja para pagar dívidas, seja para juntar o dinheiro da entrada, você precisa fazer a lição de casa, a parte chata, mas também a mais importante: organizar suas contas.
Precisa saber exatamente quanto sobra por mês. É uma conta simples: o dinheiro que você ganha menos as despesas fixas. Quando você descobrir este número mágico, tudo ficará mais fácil.
Não tenha medo de encarar a planilha, de somar os gastos do cartão, das contas. É a mesma coisa de não ir ao médico para não descobrir a doença. Ela vai continuar lá, só vai ser impossível de achar o tratamento.
>> 4 aplicativos e planilha para organizar a sua vida financeira
A recomendação é que a soma do seu aluguel e do dinheiro que você vai guardar para o financiamento da casa seja de pelo menos 30% da sua renda. Dessa forma, você já irá se acostumar com essa despesa quando tiver de pagar as parcelas do imóvel.
Se o aluguel consome, por exemplo, cerca de 20% da renda mensal da pessoa e ela investe outros 20% (para a compra do imóvel) já seriam 40% de comprometimento, sobrando 60% para o restante das despesas.
Lembre-se de que a falta de pagamento pode levar à perda do bem.
Os ajustes financeiros
Fez a planilha e percebeu que não está sobrando o suficiente? Então é hora de fazer os cortes necessários. Talvez eles nem precisem ser tão dolorosos.
Comece aos poucos, com coisas que terão um impacto menor no estilo de vida.
Exemplos: trocar o plano de telefone e internet, por um mais simples, criar um teto semanal para os gastos com cartão de crédito e diminuir os pedidos de comida pronta.
Se ainda assim não der, reveze os gastos com lazer, escolha marcas mais baratas nas compras de supermercado ou opte por fazer compras no atacado (para quem tem família maior, pode sair mais em conta). Existe um treinamento de educação financeira que pode ajudar na criação desses novos hábitos mais ricos e saudáveis. Faça a sua matrícula agora (clique aqui).
Ainda não é o suficiente? Parta para a renda extra. Fazer bolo, fazer entrega, um bico aqui outro acolá. Pode vender coisas que não usa mais. Sempre lembrando que você tem um objetivo maior pelo qual tudo isso vai valer a pena. No entanto, essa renda extra não pode durar alguns meses e nada mais, já que o boleto da casa própria chegará por vários e vários anos na sua caixa de correio.
O mais importante de tudo na hora dos ajustes (além dos cálculos) é que o sonho e as estratégias sejam compartilhados. Converse com a família e trace o plano em conjunto, vai ser mais fácil realizar o trabalho em time.
Onde guardar o dinheiro?
Claro que o tempo é importante na hora de selecionar os investimentos. Mas também é preciso levar em conta seu perfil de risco.
Não adianta querer apressar o processo indo para investimentos de renda variável como ações, se você não tolera sofrer perdas (que podem ou não acontecer) pelo meio do caminho.
Se possível, faça um bom curso sobre finanças com o nosso Criando Futuro que é acessível e prático, além de ser totalmente online.
Se não, há outras possibilidades. Em qualquer corretora, você responde uma série de perguntas para descobrir seu perfil de risco. Muitas vezes as próprias corretoras sugerem investimentos para seu perfil.
Algumas vezes é interessante colocar o dinheiro em diferentes tipos de aplicações, mas com mais ou menos o mesmo prazo para resgate. Isso dá mais trabalho, mas pode ser mais seguro, diluindo o risco.
Você pode comprar ações, por exemplo. Mas precisa ter alguma flexibilidade, porque no dia de pagar a entrada, o mercado pode estar desfavorável, então precisa monitorar. Se você colocou dinheiro numa açõa e foi bem no primeiro ano, você pode fazer um rebalanceamento da carteira e transferir esses ganhos para a renda fixa, onde terá a liquidez necessária para dar entrada no imóvel no prazo estimado.
Com a Selic baixa, o momento é de sair da zona de conforto e buscar uma rentabilidade que seja 4% acima da inflação por ano, para que o investidor não perca poder de compra enquanto tenta atingir o objetivo.
Considerar ativos de emissão bancária como CDB, LCI e LCA que paguem IPCA mais cupom pode ser interessante, assim como títulos pós-fixados (CDBs) que atualmente encontramos pagando até 150% do CDI, fundos imobiliários e ações, lembrando que hoje temos acesso tanto ao mercado local quanto ao mercado internacional.
Lembramos ainda que, para quem não tem dívidas, outra maneira de acelerar o processo é poupar integralmente o 13º salário e o adicional de férias pelo menos dois anos consecutivos, mesmo que em aplicações mais conservadoras como em contas digitais (que rendem 100% do CDI), Tesouro Selic ou num bom fundo DI.
Valor de entrada e outros custos
De repente, ao ler até aqui o nosso artigo, você pensou: "poxa, mas já tenho o dinheiro para a entrada". Ou algo como: "falta pouco para chegar aos 20% da entrada".
Nesses casos, há quatro coisas para serem avaliadas antes de você comprar o imóvel.
- O preço dos imóveis
- Os juros historicamente baixos
- Fatia do gasto com juros
- Outros custos para compra e manutenção
Os preços podem oscilar, apesar de não ser garantido que eles sempre vão subir. A procura por crédito, no meio de crises, não costuma crescer. Porque as pessoas evitam se endividar quando estão com incertezas sobre o futuro e isso pode ser uma vantagem para quem quer negociar melhores taxas e condições de pagamento.
Quem já tem o dinheiro deve aproveitar o momento que combina imóveis com pouca valorização nos últimos anos e as taxas mais baixas do mercado brasileiro, que estão em cerca de 7% ao ano mais Taxa Referencial (atualmente em zero).
O controle está na mão de quem tem o dinheiro, por isso, não tenha pressa e faça o melhor negócio para você.
A compra do imóvel deve ser feita com calma e quanto mais dinheiro você tiver para dar de entrada, melhor. Vale a pena esperar para pagar menos juros durante o financiamento, buscando nos bancos e financeiras a proposta que cabe no seu bolso.
Você também pode fazer um teste. Alugue um apartamento no condomínio onde quer comprar. De repente, você até conhece um morador que quer vender por um preço melhor.
Para saber a hora de comprar, siga essa dica: Se o valor das parcelas fique no mesmo valor do seu aluguel, talvez seja a hora certa de comprar. Porque significa que você terá uma boa entrada e não vai ver as despesas aumentarem com o financiamento.
Quanto aos outros custos, o comprador deve ficar atento aos impostos, tarifas de banco e taxa obrigatória de inspeção do imóvel.
Um dos primeiros gastos são as custas cartorárias, a maioria das pessoas não se lembram desses custos. O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro do cartório, são taxas de responsabilidade do comprador. Isso fica em entre 2,5% e 3,5% do valor do imóvel. Esse é um ponto que precisa ter um planejamento financeiro antes de seguir para comprar a sua casa.
Depois da compra, há ainda os custos com ajustes e manutenção. Você deve lembrar do valor do IPTU, do condomínio e de pequenos ajustes que precise fazer.
No mundo ideal, o certo seria ter uma reserva financeira além dos custos com ITBI e registro do cartório para fazer a parte de acabamento mais fino que seria, por exemplo, os móveis e eletrodomésticos básicos. O que acontece é que a maioria das pessoas não se programa para esses custos por se endividar demais com o financiamento do imóvel.
Por: Bruno Papi