Na hora de financiar um imóvel, não basta buscar os juros mais baixos (embora eles façam uma diferença enorme no valor da dívida). O consumidor deve ainda ficar atento ao valor das parcelas e de que forma os juros incidem sobre o saldo devedor (que é o que você deve ao banco quando pede o empréstimo). É aí que entram as modalidades de amortização, as mais comuns sendo a Tabela Price ou o Sistema de Amortização Constante, apelidado de SAC.
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A amortização é a parte da parcela destinada para reduzir o valor financiado inicialmente, chamado de principal. A outra parte da parcela paga os juros daquele mês, que são calculados sobre mesmo principal.
Na teoria, o interesse do cliente será sempre o de tentar reduzir ao máximo o valor do principal que deve o quanto antes. Afinal, os juros passam a incidir sobre uma base cada vez menor. A questão é que, como tudo na vida, nem sempre vivemos num mundo ideal, onde todos os desejos são realidade.
Tanto o SAC como a Tabela Price funcionam da seguinte forma: elas vão reduzindo o saldo devedor, parcela a parcela, para que ele fique menor e incorra menos juros sobre ele. A diferença está na forma e rapidez de amortização. E isso afeta tudo, do valor das parcelas à quantia total de juros pagas por quem pega o empréstimo.
Principais diferenças nas modalidades de amortização
| Tabela Price | SAC |
| Parcelas iguais do começo ao fim | Parcelas de valor descrescente - começa maior e vai diminuindo |
| Amortização crescente | Amortização constante com valor fixo |
| Primeira prestação mais barata | Primeira prestação mais cara |
| Última prestação mais cara | Última prestação mais barata |
| Saldo devedor é reduzido mais lentamente | Saldo devedor sofre redução um pouco mais acelerada |
| Montante de juros maior ao fim do prazo | Montante de juros tende a ser menor ao fim do prazo |
| Mais usada para financiar carros | Mais comum em financiamento de imóveis |
Fonte: fazAconta.com
Mas qual é melhor: SAC ou Price?
Pelo SAC, as parcelas iniciais costumam ser mais altas, porque ela tem um sistema mais agressivo de amortização, que corta mais rapidamente o saldo devedor. A amortização é constante - em cada prestação um valor idêntico (dentro da parcela) é destinado para reduzir o valor da dívida. Exemplo: para um financiamento de R$ 200 mil, em 200 meses, serão R$ 1 mil dedicados para a amortização a cada mês.
Por regra, a parcela inicial no SAC será sempre maior que a da Tabela Price. Mas o sufoco de pagar parcelas mais altas não dura para sempre. Esse sistema de amortização reduz o preço das prestações com o passar dos meses. As últimas parcelas são sempre bem mais baratas que as primeiras.
PRICE x SAC - Valor das parcelas ao longo de 30 anos
Parcelas da Price são todas iguais enquanto no SAC elas começam mais altas e diminuem ao longos dos meses.
Na Price, as parcelas são todas iguais, de valor fixo, da primeira à última. Elas também costumam ser mais baratas no início. Mas, em comparação ao SAC, acabam alcançando um valor total pago maior no fim do prazo.
Isso ocorre porque ela tem um modo de amortização um pouco mais lento, suave. Por esse motivo, a quantidade total de juros costuma ser muito mais alta em longos parcelamentos feitos na tabela Price. Atualmente, esse sistema vem caindo em desuso quando se trata de financiamento de imóveis, porque os prazos costumam ser muito longos e os juros bem maiores.
Por exemplo, num financiamento de R$ 300 mil em 30 anos, com juros de 9% ao ano, o total pago ao fim do prazo no SAC será de R$ 690.276,55, sendo R$ 390.276,55 só em juros. Na Price, o total pago será R$ 841.841,46, dos quais R$ 541.841,46 somente de juros.
Neste caso, o financiamento pela Price sai 22% mais caro que no SAC. O comprador paga 39% a mais em juros de uma para outra.
SAC X Price: Comparação entre as 5 primeiras e 5 últimas parcelas
| Parcela | Prestação SAC | Amortização SAC | Juros SAC | Prestação Price | Amortização Price | Juros Price |
| 1ª | R$ 2.995,53 | R$ 833,33 | R$ 2.162,19 | R$ 2.338,44 | R$ 176,25 | R$ 2.162,19 |
| 2ª | R$ 2.989,52 | R$ 833,33 | R$ 2.156,19 | R$ 2.338,44 | R$ 177,52 | R$ 2.160,92 |
| 3ª | R$ 2.983,51 | R$ 833,33 | R$ 2.150,18 | R$ 2.338,44 | R$ 178,80 | R$ 2.159,64 |
| 4ª | R$ 2.977,51 | R$ 833,33 | R$ 2.144,17 | R$ 2.338,44 | R$ 180,08 | R$ 2.158,35 |
| 5ª | R$ 2.971,50 | R$ 833,33 | R$ 2.138,17 | R$ 2.338,44 | R$ 181,38 | R$ 2.157,06 |
| 355ª | R$ 869,36 | R$ 833,33 | R$ 36,03 | R$ 2.338,44 | R$ 2.239,82 | R$ 98,62 |
| 356ª | R$ 863,36 | R$ 833,33 | R$ 30,03 | R$ 2.338,44 | R$ 2.255,97 | R$ 82,47 |
| 357ª | R$ 857,35 | R$ 833,33 | R$ 24,02 | R$ 2.338,44 | R$ 2.272,23 | R$ 66,21 |
| 358ª | R$ 851,35 | R$ 833,33 | R$ 18,01 | R$ 2.338,44 | R$ 2.288,60 | R$ 49,84 |
| 359ª | R$ 845,34 | R$ 833,33 | R$ 12,01 | R$ 2.338,44 | R$ 2.305,10 | R$ 33,34 |
| 360ª | R$ 839,33 | R$ 833,33 | R$ 6,00 | R$ 2.338,44 | R$ 2.321,71 | R$ 16,73 |
Fonte: fazAconta.com
A Price é mais usada para financiamento automóveis que têm prazos máximos mais curtos, de no máximo 48 meses. Por ter parcelas de valor fixo, há quem argumente que ela facilita a organização das contas mensais e torna o período de financiamento mais previsível.
Os dois sistemas podem apresentar vantagens. O principal, na hora de escolher, é levar em consideração o tempo de financiamento.
O SAC é recomendado para pessoas que pretendem amortizar a dívida do financiamento e também pode ser melhor para um contrato mais longo.
A Price, por apresentar parcela constante, é interessante quando o financiamento é por um curto período, ou quando o tomador de empréstimo tem alguma previsão de aumento de renda, fazendo com que a parcela apresente um percentual menor no seu rendimento mensal ao longo do período.
Os bancos fazem o cálculo de quanto sairá as prestações e o total do empréstimo tanto pela tabela Price como no SAC. Mas também dá para descobrir quanto sairão as parcelas gratuitamente pelo site Faz a Conta.
Aprovação do crédito e valor das parcelas no orçamento
Você pode estar se perguntando porque alguém faria a opção pela Tabela Price para um crédito imobiliário, se no final a pessoa vai pagar mais juros. A explicação é que nem sempre a escolha está nas mãos do consumidor. Não basta só se esforçar e apertar as contas do mês para arcar com as prestações mais altas no início do financiamento por SAC e economizar nos juros. É preciso ter uma renda mensal que abarque o valor das parcelas.
A maioria dos bancos não aprova financiamento em que as prestações mensais sejam maiores que 30% da renda familiar. Isso porque, com parcelas muito altas, há mais chances de calote. Às vezes, a prestação da Tabela Price, que no começo é mais barata, cabem dentro desses 30%, mas a prestação inicial do SAC supera esse percentual. E aí é a realidade que decide pelo cliente.
Portanto, é importante que o valor financiado, o prazo, os juros e a modalidade de amortização (SAC ou Price) resultem em parcelas que caibam no bolso de quem toma o empréstimo.
Por: Bruno Papi