O interesse na compra de imóveis vem aumentando, mesmo na crise. É que o financiamento fica mais barato agora que a taxa básica de juros, a Selic, ainda está nos níveis mais baixos de 2,75% ao ano. Além disso, os preços têm subido pouco nos últimos anos, em linha com a inflação e muitas vezes abaixo dela. É uma oportunidade para quem quer comprar a casa própria.
Mas e aí? Onde fazer o melhor negócio? Um dos pontos mais importantes na hora de assumir um compromisso de financiamento a longo prazo é olhar para as taxas de juros.
Diante do cenário de juros baixos, o consumidor deve se atualizar. Já não é aceitável pagar 10% ou 11% ao ano em juros do crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
De acordo com o comparador de juros Melhortaxa, hoje a taxa média praticada no mercado é de 7,16% ao ano mais correção da Taxa Referencial (TR), que hoje está em zero.
Se o banco oferecer algo nesse patamar, está dentro da média. Se for muito mais, talvez valha a pena tentar negociar ou pesquisar em outras instituições.
Até ontem, a Caixa tinha a menor taxa mínima, a partir de 6,95% ao ano mais TR. Em seguida vinha o Santander, que recentemente tinha baixado a taxa para a partir de 6,99% ao ano e se tornado o banco privado com os juros mais baixos.
No entanto, em 2020, o Itaú lançou uma modalidade de financiamento indexada pela poupança. O banco já havia começado a oferecer essa possibilidade para clientes pessoa jurídica em abril, atendendo a uma demanda das incorporadoras.
Agora, na opção apresentada aos clientes do varejo, a linha terá um componente fixo de 3,99% ao ano, mais uma variável atrelada ao rendimento da poupança, que no cenário atual corresponde a 70% da Selic. Com isso, a taxa final para os clientes ficaria hoje em 5,39% ao ano — menor que a oferecida pelo próprio banco nos contratos atrelados à TR.
De acordo com simulações apresentadas pelo Itaú, a nova modalidade permite que as prestações sejam, em média, 20% menores que na linha convencional e o saldo devedor sempre é reduzido com os pagamentos. A poupança tem como referência a variação da Selic, mas tem um teto. Por isso, traz dois elementos que oferecem conforto aos clientes. O limitador do teto da poupança traz a garantia de que a parcela não vai passar de determinado valor e o saldo devedor é amortizado todos os anos.
Em paralelo ao anúncio da nova modalidade, o Itaú também reduziu para TR mais 6,9% ao ano a taxa de sua linha de crédito imobiliário convencional, e aumentou de 80% para 90% o valor financiável do imóvel. Segundo comunicado do banco, a ideia é oferecer aos clientes um cardápio, para que eles escolham a opção mais conveniente.
Confira as taxas mínimas anunciadas pelos bancos
Taxas mínimas anunciadas em financiamento atrelado à TR no SFH
| Instituição | Taxas mínimas de crédito imobiliário |
| Caixa | A partir de 6,5% ao ano + TR |
| Itaú | A partir de 6,9% ao ano + TR |
| Santander | A partir de 6,99% ao ano + TR |
| Banco do Brasil | Entre 7,99% + TR até 8,45% + TR a depender do prazo do financiamento |
| Bradesco | A partir de 7,3% ao ano + TR |
Fonte: Sites das instituições
Se você não conseguir uma taxa assim, saiba que faz parte de uma maioria. Os bancos concedem a taxa de acordo com a avaliação de risco que fazem de você como tomador de crédito. O histórico de crédito e pontuação em birôs de crédito (como SPC e Serasa) são fatores na hora de avaliar sua taxa.
Os bancos também afirmam que o "relacionamento com a instituição" é algo importante para garantir uma taxa mais vantajosa, por isso, tentam condicioná-la a outros produtos ou serviços. Um exemplo é a portabilidade do salário para o banco. Outro é que você tenha cartões de crédito ou faça investimentos na instituição.
Na contratação do crédito imobiliário muitos bancos compõem um pacote de serviços para o cliente final. Para ter a melhor taxa, precisa contratar um pacote de produtos e serviços. Isso deveria entrar na conta do custo final, avaliar qual o custo mensal ou anual desse pacote de serviços e se esse custo a mais vale a pena pela proposta de uma taxa de juros melhor.
Cuidado com o CET
Não estou falando do guarda de trânsito da CET, mas de um custo muito perigoso nos financiamentos que costuma passar despercebido pelos consumidores. A dica é: não olhe somente as taxas de juros, porque sozinha ela não representa todos os encargos do empréstimo.
É importante ter em mente que o que você realmente paga para financiar a casa própria é o chamado Custo Efetivo Total (CET) da operação.
Além da taxa de juros (efetiva), ele inclui seguros obrigatórios, tarifas bancárias e até a avaliação do imóvel, que chegam a custar milhares de reais.
Levar em conta os juros do banco é importante, mas para comparar a melhor oferta é preciso calcular o Custo Efetivo Total (CET) da operação. Ele engloba a taxa e todos os outros custos embutidos no financiamento, como seguros e encargos do contrato. Varia conforme o perfil do comprador, idade, renda, tipo de imóvel, localização, prazo para amortização, etc. Atenção também à variação do indexador selecionado (TR ou IPCA) e às eventuais obrigatoriedades do banco.
Por isso, não basta olhar o anúncio de redução de taxas de juros e correr para uma agência. É preciso analisar o conjunto de condições total desse empréstimo que costuma ser de longuíssimo prazo. Um passo em falso pode deixar você com uma dor de cabeça que pode durar anos.
Outro ponto importante de atenção é que nem sempre os bancos com as menores taxas mínimas têm o custo total do crédito mais em conta.
Custo do seguro
Além da renda e da quantia e prazo do empréstimo, outro fator que influencia no custo total do financiamento é a idade. Quanto mais velho, mais chances de o financiamento como um todo ficar mais caro, por causa do seguro obrigatório.
Além do seguro obrigatório, que sobe conforme a idade, as seguradoras entendem que um indivíduo mais velho tem mais risco de morrer ou se tornar inapto a quitar a dívida. Nesses casos, é a empresa de seguros que arca com o compromisso.
Por resolução da Superintendência de Seguros Privados (Susep), seguradoras não podem recusar apólices de transações em que a soma da idade do mutuário e do tempo de financiamento seja de até 80 anos e seis meses.
Portanto, se alguém mais velho tenta o financiamento, às vezes precisa conclui-lo num prazo mais curto para não superar a regra da Susep. Essa redução de prazo tende a deixar as parcelas mais caras.
O seguro de morte e invalidez permanente é obrigatório e ele está presente em todos os contratos. Esse seguro é incremental de acordo com a idade. Os que têm mais idade teriam um custo maior. Para mutuários acima de 45 anos, 50 anos, o seguro tem uma participação relevante na parcela.
Mais barato em geral
As taxas mínimas anunciadas estão cada vez mais próximas das praticadas na hora de fechar negócio, algo muito positivo e que não costumava ser visto com frequência.
Os bancos estão mais aptos a conceder crédito neste momento. Boa parte do dinheiro que securitiza (de onde o banco tira o recurso para emprestar) o financiamento imobiliário vem da poupança e ela nunca esteve com um estoque tão generoso.
Além dos juros mais baixos, que também permitem que os bancos ofereçam taxas melhores, há outro fator que pode explicar esse movimento: a portabilidade de crédito.
Com a possibilidade de transferir a dívida para outras instituições, os bancos percebem que fica mais difícil de manter o cliente por longos anos de prazo de financiamento se não adaptar as taxas de juros.
Juros menores
Inclusive, qualquer pessoa que tenha um financiamento imobiliário com contrato firmado ainda na época de juros mais altos deve tentar negociar as condições para ajustá-las ao atual cenário de juros.
Caso o banco não queira a negociação, o cliente tem o direito de pedir informações detalhadas sobre a dívida para tentar portabilidade de crédito em outro instituição concorrente.
A portabilidade só ocorre quando as condições do financiamento (Tabela Price, SAC ou indexador TR ou inflação) são iguais, com a diferença de uma taxa menor e favorável ao cliente. O prazo também costuma ser mantido nesses casos.
Para se ter ideia do tipo de economia que uma negociação ou a portabilidade pode trazer, tome como o exemplo a tabela abaixo. Num financiamento de R$ 400 mil em 360 meses, o cliente conseguiria economizar R$ 200 mil do total devido se comparar o nível de taxas de 2016 para os de hoje, em 2021.
Diferença de taxas de juros média
| Tipo | Valor do Imóvel | Valor Financiado | Prazo em Meses | Juros Efetivo Ano | CET (Custo Efetivo Total Ano) % | Primeira Parcela | Última Parcela | Soma Financiamento |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Menor taxa hoje | R$ 500,000.00 | R$ 400.000 | 360 | 6,95% | 7,73% | R$ 3.497,90 | R$ 1.189,05 | R$ 826.833,33 |
| Média atual | R$ 500,000.00 | R$ 400.000 | 360 | 7,16% | 7,94% | R$ 3.563,04 | R$ 1.189,23 | R$ 864.096,91 |
| Média 2016 | R$ 500,000.00 | R$ 400.000 | 360 | 10,80% | 11,57% | R$ 4.685,72 | R$ 1.192,35 | R$ 1.066.741,64 |
Fonte: Melhortaxa
Juros mais baixos atrelados ao IPCA
Os olhos de muitos consumidores brilharam quando a Caixa anunciou, em 2020, a nova linha de crédito atrelada à inflação, com juros a partir de 2,95% ao ano mais inflação IPCA, em vez da tradicional TR.
O problema dessas linhas de financiamento é que, apesar de elas aparentemente terem as taxas mais baixas de juros, se a inflação sair do controle, como já ocorreu no passado, você pode acabar com uma prestação muito maior do que havia programado.
A linha de crédito atrelada ao IPCA pode até ser boa em casos onde o prazo do financiamento é mais curto. Para quem tem esse perfil, de financiamento de no máximo 10 anos, optar por essas linhas poderia ser uma forma de economizar nas taxas e, ao mesmo tempo, não ficar tão vulnerável a fortes variações no indexador do financiamento.
No caso dos financiamentos atrelados à Taxa Referencial (TR), atualmente em zero, a mudança ao longo do tempo deverá ser menos brusca, pelo histórico dessa taxa, que possui flutuações mais suaves. Por isso, vale mais a pena para quem vai financiar no longo prazo, mesmo tendo taxas de juros maiores.
Há ainda a opção das taxas prefixadas, que a Caixa também voltou a adotar no ano passado. Elas possuem juros de 8% a 9,75% ao ano (mais demais componentes do CET). Nesses casos, você paga mais caro por uma taxa de juros que não deverá trazer surpresas pelos longos anos de financiamento.
Sem indexador, TR ou IPCA, as parcelas tendem a ser mais estáveis, com pequenas variações do seguro de um mês para o outro. Você paga mais para ficar livre de riscos como alta da inflação ou oscilação da TR. No entanto, corre o risco de ficar com uma taxa previamente definida mais alta, se houver um movimento de queda nas taxas de financiamento. Elas cairão e você não vai conseguir se beneficiar desse processo.
Por: Bruno Papi