Fundos imobiliários ou renda fixa, qual a melhor opção?

Fundos imobiliários ou renda fixa? Quando a taxa Selic está em alta, as dúvidas dos investidores sobre o custo de oportunidade de sair da renda fixa - ou voltar para ela - começam a aparecer por toda a parte.

Essa é uma dúvida válida, na verdade, porque o Brasil é conhecido como o país dos juros altos e, por isso, poucas pessoas querem se arriscar na renda variável.

Como comparação, enquanto os Estados Unidos e Japão têm, respectivamente, cerca de 55% e 45% da população investindo em ações, o Brasil tinha uma pequena parcela de 3,5%, no ano inteiro de 2021.

A partir desse cenário, podemos perceber que muitos brasileiros sequer conhecem as classes de investimentos em renda variável existentes no mercado. A maioria dos brasileiros conhece apenas os tradicionais títulos de renda fixa e a poupança.

Afinal, foi isso que nos ensinaram a vida inteira. Hoje mostraremos que existem outras opções de investimentos além da renda fixa e dos produtos bancários. Continue a leitura para entender melhor!

De olho na taxa Selic

A Selic, nada mais é do que a taxa básica de juros, ela é responsável pelo custo do crédito no Brasil. Nos últimos anos, batemos na mínima histórica dessa taxa, ou seja, tivemos um custo cada vez menor para o crédito.

Juntamente com o custo do crédito, uma parte desses investimentos como o Tesouro Selic está vinculado a essa taxa. Dessa forma, quanto menor a taxa de juros, menor será a rentabilidade da maioria dos investimentos de renda fixa.

No entanto, a taxa Selic varia constantemente e, atualmente, está em valores elevados novamente - muito distante das mínimas históricas que estávamos.

É importante entender também que a taxa Selic de forma geral está associada à economia do país como um todo, por isso, impacta em diversos investimentos e índices, como o CDI (Certificado de Depósito Interbancário), que geralmente é o benchmark dos outros produtos de renda fixa.

Investir na Renda Fixa ainda vale a pena?

Há alguns anos, investir nesse tipo de ativo (renda fixa) proporciona um ótimo retorno, pois temos no Brasiluma taxa de juros elevada, além de ser um investimento seguro, que é um ponto importante para os brasileiros.

Como vemos no gráfico abaixo, a taxa Selic (taxa básica de juros da economia), chegou em patamares baixos como jamais ocorreu no Brasil. Isso fez com que a rentabilidade dos títulos de renda fixa também fosse menor.

Mas essa taxa baixa não durou muito e, impulsionada pela crise gerada pela pandemia, voltou a subir para valores muito acima dos padrões mundiais.

A poupança, por exemplo, possui sua remuneração tendo como base esta taxa (SELIC). Em 2020, rendia míseros 0,37% mensais e, com o aumento da Selic, passou a render 0,5% ao mês.

Desde 2012, o rendimento da poupança está vinculado a taxa Selic e pode variar bastante, conforme explicamos no artigo sobre o aumento da Selic.

Os demais títulos de renda fixa também são influenciados pela taxa de juros, por isso, atualmente estão apresentando bons rendimentos.

CDBs de grandes bancos, por exemplo, possuem uma rentabilidade máximo de 100% do CDI, ou seja, um retorno próximo de 9% ao ano. Mas esses valores são brutos, porque ainda incidirá imposto de renda sobre o lucro.

Apesar disso, o ideal para um investidor é observar todas as oportunidades e tentar maximizar seu retorno. Para isso, é necessário estudar alternativas fora dos bancos e do que todos conhecem.

É nesse momento que podemos olhar para os fundos imobiliários e buscar aprender mais sobre eles.

O que são os Fundos Imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliário (FII) representam um conjunto de investidores, que juntam seu dinheiro em busca de uma finalidade comum. Dessa forma, os recursos destinam-se ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Como construção de imóveis, aquisição de propriedades prontas, locação ou arrendamento.

Os fundos podem investir em diversas classes de imóveis como estabelecimentos comerciais, shopping centers hospitais, entre outros. Por lei, eles devem distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro auferido. De maneira que, o investidor receberá esse lucro de forma proporcional à quantidade de cotas que possui.

Leia também: Guia completo sobre Fundos Imobiliários.

Os principais tipos de Fundos Imobiliários

Existe mais de uma possibilidade para você investir nos famosos Fundos de Investimento Imobiliário, mais conhecidos pela siga FIIs. Dessa forma, após reconhecer os seus objetivos e alinhá-los à sua carteira, torna-se mais fácil a decisão sobre o tipo de Fundo Imobiliário mais adequado para você.

Os FIIs se diferenciam pela sua forma de aplicação, estratégia de investimento e risco específicos e, são classificadas pela Anbima da seguinte forma:

• Desenvolvimento para renda: São voltados para a compra ou construção de imóveis para alugar (shopping ,Galpões, Hotéis, etc) e posteriormente rentabilizam os investidores em forma de dividendos proporcional à quantidade de cotas de cada investidor;
• Desenvolvimento para venda: Diferentemente do anterior, esse tipo de FII utiliza o capital para a compra de imóveis em períodos em que o mercado está mais retraído com a finalidade de vendê-los em uma situação econômica mais aquecida;
• Renda: Este é específico para a aquisição de empreendimentos imobiliários que estão construídos e buscam gerar renda com aluguéis e arrendamentos;
• Títulos e valores mobiliários: São aqueles que que aportam o seu patrimônio líquido em ações, cotas societárias, recebíveis e fundos creditórios, fundo de participação que estão associados ao mercado imobiliário;
• Híbridos: Fundos que não possuem uma das estratégias acima como prioritária.

Vantagens de investir em Fundos Imobiliários

Vamos apresentar abaixo as vantagens de investir em fundos imobiliários, porque você já viu os pontos positivos da renda fixa.

Baixa aplicação mínima

Nos fundos imobiliários, as aplicações mínimas giram em torno de R$100,00. Esse é um valor bem mais baixo que o de um apartamento ou qualquer outro imóvel.

E é possível investir em fundos imobiliários com menos do que 100 reais, como mostro no vídeo abaixo:

Acessibilidade e simplicidade

Por meio dos fundos é possível investir em diversos tipos de imóveis como shoppings, hospitais, hotéis, entre outros. Assim, dificilmente um investidor comum seria capaz de realizar esses investimentos fora de um fundo imobiliário.

Diversificação

Embora, a maior parte dos fundos seja dedicada para um tipo de ativo imobiliário específico, alguns possuem uma carteira diversificada. Assim, com a mistura de imóveis num mesmo portfólio, o risco diminui.

Custos baixos

O investidor deve se preocupar apenas com as taxas de administração do fundo. Pois, são mais baratas do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis que envolvem gastos com escritura, ITBI, taxa de corretagem, entre outros.

Liquidez

As cotas são negociadas em Bolsa, reduzindo o risco de não conseguir vender o ativo. Dessa forma, transfere-se o valor para a conta do investidor 3 dias após a venda, sem complicações burocráticas.

Rendimentos líquidos de IR

Pela lei que regulamenta os FIIs, 95% dos rendimentos e ganhos líquidos do investimento devem ser distribuídos. Esses rendimentos mensais estão livres do pagamento de imposto de renda para investidores pessoas físicas.

Qual é o melhor momento para investir em FIIs?

A queda da taxa Selic prejudicou muitos os investimentos de renda fixa, porém esse movimento beneficiou os fundos imobiliários. Com juros real (rendimento do investimento em um período menos a inflação mensurada naquele mesmo espaço de tempo) próximo de 4%, os FIIs ficam mais atrativos.

Isso ocorre porque, em um cenário de redução da taxa de juros, a tendência é que todas as outras taxas do mercado também reduzam. Assim, resultando em uma situação de crédito mais promissora. Ou seja, mais acessível, às empresas e às famílias brasileiras. Por consequência, existe uma tendência de que haja um incentivo ao consumo.

Com o aumento do consumo, a demanda por bens e serviços aumenta, estimulando as empresas a investirem.

Dessa forma, o mercado consumidor se expandindo e as empresas crescendo, o segmento imobiliário se beneficia. Sendo assim, a vacância (parcela não alugada de um imóvel) cai e os preços dos alugueis dos imóveis sobem, o que contribui positivamente para os fundos imobiliários.

Fundos Imobiliários são investimentos seguros?

No sentido de ser um investimento regulamentado e lícito, sim. Os Fundos Imobiliários são supervisionados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e pela B3.

Mas é importante saber que os FIIs são classificados como investimentos de renda variável, ou seja, os seus valores oscilam para cima e para baixo.

No ano de 2019, por exemplo, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) registrou uma alta de 36%.

Em 2020, no entanto, os investidores viram seu patrimônio reduzir cerca de 82% de janeiro a maio do mesmo ano. Isso porque muitos empreendimentos atrasaram os pagamentos devido a queda no consumo, causada pelos lockdowns.

Expansão do mercado de Fundos Imobiliários

Não só a quantidade de FIIs no Brasil cresceu consideravelmente nos últimos anos, conforme ilustra o gráfico abaixo, como o setor imobiliário se valorizou como um todo.

Entretanto, antes de investir em um FII você deve saber se esse investimento está alinhado com seu perfil e objetivos. Caso você seja completamente avesso aos riscos, o melhor será manter a maior parte dos seus investimentos em ativos mais seguros, mas sempre buscando alternativas, como a realização de gestão ativa para maximizar o retorno.

Além disso, é importante que você analise alguns pontos antes de investir num fundo imobiliário, de forma a escolher aquele que mais combine com você.

Escolha investimentos alinhados ao seu perfil

Para que você saiba qual a parcela de seus investimentos deve alocar em Fundos Imobiliários ou Renda Fixa, de forma que permaneça alinhado a seu perfil, sem se expor demais e sem perder oportunidades de potencializar seus investimentos, nós podemos ajudar.

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Por: Bruno Papi

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