Ao entrar em um consórcio imobiliário, você começa a participar de um grupo de pessoas que tem um objetivo em comum: conseguir crédito para comprar um imóvel residencial, comercial ou um terreno.
Apesar de não ter os juros exorbitantes do financiamento, esse crédito imobiliário possui taxas de administração e algumas regras que podem fazer com que você adquira o seu imóvel depois de muito tempo pagando. Mas também é possível conseguir a sua casa própria em menos tempo, se você tiver sorte ou uma quantia considerável de dinheiro para fazer um lance.
Como funciona o Consórcio?
Para contratar um consórcio, é preciso escolher o valor do imóvel (a carta de crédito) e a quantidade de meses que você se dedicará a pagar as parcelas.
Geralmente, o consórcio é feito em 120 meses ou 10 anos. Mas se você optar por um grupo em andamento, pode pagar em menos tempo, mas com prestações maiores, claro. Para entrar em um grupo (cada banco estabelece uma quantidade de pessoas para compor o grupo) em andamento, alguém precisa ter desistido. Você pode comprar a cota diretamente de um consorciado ou com a empresa responsável pelo consórcio.
Todo o mês você concorrerá com as pessoas do seu grupo para conseguir a carta de crédito. Você pode ganhar de duas maneiras: por meio de sorteios pela Loteria Federal ou por lances – com oferta mínima de 10% do valor do bem, ou seja, se você adquiriu uma carta de R$ 100 mil, precisa dar um lance de pelo menos R$ 10 mil. Apesar disso, a média de lances costuma ser de 50% do valor da carta, nesse exemplo, seriam R$ 50 mil.
Quais as taxas do Consórcio?
- Taxa de Administração: varia de acordo com o banco e o crédito. É a remuneração do banco ou da administradora de consórcio pelos serviços prestados. Não existe um limite para a cobrança desta taxa, ou seja, os bancos estão livres para estabelecer qualquer percentual.
- Taxa de Administração Antecipada: algumas instituições financeiras cobram uma parte da taxa de administração nas primeiras parcelas, que obviamente ficam mais caras. Alguns bancos, como a Caixa Econômica Federal, não cobram essa taxa em seus consórcios.
- Fundo de Reserva: é uma forma de garantir o funcionamento do grupo, caso haja desistências ou inadimplentes. Se o cliente ficar sem pagar por dois meses, já corre o risco de ter o consórcio cancelado. O FR geralmente está diluído nas prestações. Ele pode ser devolvido ao final do consórcio se tiver sido utilizado parcialmente ou não utilizado.
- Fundo Comum: é a soma dos valores pagos mensalmente por todos os consorciados para gerar o crédito que será entregue em caso de contemplação.
- Seguro: alguns exemplos de seguro são o de vida (em caso de falecimento de um consorciado do grupo), de quebra de garantia (para cobrir inadimplentes) ou de desemprego (garante o pagamento de algumas prestações se alguém do grupo ficar sem emprego). Em alguns bancos, o seguro é opcional, como no Santander. Na Caixa Econômica Federal ele é obrigatório e já está embutido nas parcelas.
- Multas: em caso de atraso nas parcelas, a multa costuma ser de 2% sobre o valor da parcela e os juros são de 1% ao mês.
Comparamos os consórcios dos bancos
O Criando Futuro foi atrás das taxas e parcelas de seis bancos (veja tabela abaixo) para descobrir qual a melhor proposta. De acordo com a nossa pesquisa, o Banco Inter foi o que apresentou o melhor resultado.
O valor total de um consórcio com o banco ficou em R$ 148.046,40 para uma carta de crédito de R$ 120 mil, ou seja, o cliente pagará R$ 28.046,40 de taxas. Apesar disso, vale dizer que o fundo de reserva do banco é bem alto, 3% ao mês, dentro da média dos outros bancos entre 3% e 5% ao mês. O que isso significa?
O fundo reserva é uma forma de cobrir desistências ou inadimplentes, então, quanto maior for esse fundo, menos o grupo correrá riscos. Vale lembrar ainda que o fundo reserva só será devolvido ao final do consórcio se ele não for utilizado.
Apesar do Banco Inter ter levado a melhor nesta comparação, isso não significa que o banco cobrará sempre mais barato. Como você verá no final desta matéria, as taxas nem sempre são as mesmas, elas variam de acordo com o cliente. Sempre negocie.
Valor da carta de crédito: R$ 120 mil
| Banco | Parcela (R$) | Observações | Prazo (Meses) | Taxa de administração + taxa de administração antecipada (%) | Fundo de Reserva (%) | Seguro (%) | Valor total (R$) |
| Bradesco | 1.295,78 | 1ª a 4ª: 1.608,28 / Demais parcelas 1.295,78 | 120 | 18 | 0,8333 | 0,0378 (ao mês) | R$ 156.743,75 |
| Banco Inter | 643,68 | - | 230 | 22 | 3 | - | R$ 148.046,40 |
| Caixa Econômica Federal | 851,63 | 1ª parcela R$ 793,68 Demais parcelas 851,63 | 189 | 20 | 0,265 | 0,068 (ao mês) | R$ 160.894,60 |
| Santander | 897,78 | A 135ª será de 965,60 | 180 | 20 | 5 | 0,071 (ao mês) | R$ 161.600,4 |
| Itaú | 1220 | - | 120 | 22 | 3 | 0,004719 (ao mês) | R$ 146.400 |
| Banco do Brasil | 778,63 | - | 200 | 18 | - | - | R$ 155.726,00 |
O Criando Futuro levantou as informações nos sites dos bancos em dezembro de 2021.
Apesar dos bancos anunciarem as taxas de administração padrão em seus sites, dados do Banco Central de setembro de 2021 mostram que essas taxas podem variar muito.
O Santander informou que essa variação acontece por conta de descontos dados a determinados públicos, como funcionários de bancos e alguns clientes (então, tente pressionar o vendedor ou gerente do banco).
O Banco do Brasil afirmou que as taxas variam conforme a faixa de valor da carta de crédito e o perfil do cliente, enquanto a Caixa Econômica Federal também confirmou que existe variação conforme o grupo de consórcio. As outras instituições financeiras ainda não se pronunciaram a respeito.
Taxas de Administração em setembro de 2021
(Fonte: Banco Central e instituições financeiras)
- Banco do Brasil: de 6,5% a 20%
- Bradesco: de 14% a 20%
- Caixa Econômica Federal: de 6,5% a 19,5%
- Banco Inter: 22%
- Itaú: de 11% a 30%
- Santander: de 13% a 20%
Veja também: Os Melhores Bancos para Financiar um Imóvel.
Consórcio vale a pena?
O que é melhor, entrar em um consórcio imobiliário ou financiar uma casa? Ambas as opções têm prós e contras.
Se você faz parte da grande maioria dos brasileiros que não consegue comprar um imóvel à vista, precisa pesquisar e tirar todas as dúvidas antes de escolher uma dessas alternativas. Agora, vou listar as vantagens e desvantagens desse tipo de negócio.
AS VANTAGENS
1. Não tem juros, mas taxas de administração.
No consórcio você não paga os juros exorbitantes do financiamento, mas precisa arcar com taxas de administração. Elas não chegam nem perto dos juros cobrados no financiamento, logo, o custo final é muito menor.
Fizemos um estudo que revela a grande diferença nos valores. O cálculo foi feito com base nas taxas da Caixa Ecônomica Federal.
CONSÓRCIO
| Valor do imóvel | R$ 100 mil |
| Parcela | R$ 1.785 |
| Tempo para pagar | 120 meses ou 10 anos |
| Valor total pago ao final do consórcio | R$ 128,6 mil |
FINANCIAMENTO
| Valor do imóvel | R$ 100 mil |
| Parcela | - 1ª parcela: R$ 1.266,67 |
| Tempo para pagar | 120 meses ou 10 anos |
| Valor total pago ao final do financiamento | R$ 214,2 mil |
2. Não há exigência de entrada.
O consórcio pode ser de 100% o valor do imóvel, enquanto a maioria dos financiamentos pedem uma entrada de pelo menos 20%.
3. Pode ser um bom negócio quando...
...você é sorteado nos primeiros meses e já consegue a carta de crédito ou se você tiver dinheiro para dar lances altos, de pelo menos 50% do valor do imóvel.
4. Pode quitar um financiamento.
O valor do crédito do consórcio pode ser usado para quitar um financiamento que esteja no nome do consorciado, mas o crédito só pode ser utilizado se for suficiente para a quitação total do financiamento.
AS DESVANTAGENS
1. Não se engane, é preciso comprovar renda.
Na contratação do consórcio, não precisa comprovar renda. Poderia ser uma baita vantagem, mas é uma boa pegadinha. E por que não dá para se animar muito? Simplesmente porque quando você puder utilizar a carta de crédito, a instituição exigirá essa comprovação. Portanto, é preciso SIM comprovar renda. Não comprová-la na contratação seria vantagem para quem tivesse a certeza de que futuramente teria uma nova renda. Mas quem tem essa certeza? Se você não tem dinheiro para pagar a mensalidade do consórcio, não faça.
2. Desistir do consórcio faz perder dinheiro.
Se você desistir do consórcio, geralmente paga uma multa de 10% (confira sempre no contrato esse percentual), ou seja, você perde 10% do valor pago até o momento em que você desistiu. Vale destacar que a multa não inclui os valores de taxa de administração e seguros (como o de vida). E você acha que recebe o seu dinheiro assim tão facilmente? Nada disso, apenas se você for o único do grupo a desistir. Se mais gente abandonar o barco, haverá um sorteio para decidir quem vai receber primeiro. Imagine se muitos desistirem...
3. Ser um dos últimos sorteados.
Pagar aluguel e ainda parcelas de um consórcio por mais de seis anos, esperando ser sorteado, pode ser um mau negócio.
Seria melhor aplicar o dinheiro e esperar render para comprar o imóvel à vista. Vamos a um exemplo:
Consideremos uma carta de consórcio de R$ 200 mil, com parcelas de R$ 2.127,45 mensais (parcela de um consórcio da Caixa Econômica Federal) a serem pagas em um prazo de 10 anos.
| Aplicação/Crédito | Tempo | Resultado | Tempo | Resultado |
| Consórcio | Em seis anos | Nenhum valor, porque você não foi sorteado, nem conseguiu dar lances | Em 10 anos | R$ 200.000,00 |
| Investindo em renda fixa | Em seis anos | R$ 187.496,33 | Em 10 anos | R$ 359,403,67 |
Quanto mais você demora a ser sorteado, menos vale a pena. Se você for o último contemplado (e tiver esperado 10 anos) terá apenas R$ 200 mil. Se o seu dinheiro tiver sido aplicado em investimentos de renda fixa, você terá quase R$ 360 mil.
Vale considerar que em 10 anos, em um aluguel de R$ 2 mil, você terá gasto ainda R$ 240 mil e deve levar em consideração nas suas contas de comparações. Já fiz um estudo aqui mostrando também se vale a pena alugar ou financiar a sua casa própria (leia aqui).
4. Arcar com a inadimplência do grupo.
Todos os consorciados precisam arcar com a inadimplência do grupo, po isso, pagam uma taxa chamada de Fundo de Reserva, que é incluída na parcela para essa finalidade.
No final do plano, no entanto, esse valor é devolvido – somente se ele não tiver sido usado. Quem atrasar o pagamento por dois meses ou mais, já corre o risco de ter o consórcio cancelado. Se estiver inadimplente, o cliente não pode participar de sorteio ou de lances e paga juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre as parcelas atrasadas.
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Por: Bruno Papi